新上路的 IFRS 16 法規可能使長期承租辦公空間的人士開始尋找更靈活的解決方案—Alexander Garrett
船、飛機、石油鑽井、火車、商店、飯店有個共通點。近幾年企業透過營業租賃，搶購這些珍貴的資產作為大筆支出，讓公司取得資產，但不必認列財務報表。明年一月採用新的國際會計準則「IFRS 16」後，這樣的情形將畫下休止符，亦即租賃契約將認列為公司負債，無所遁形。
為了幫助您理解新法規與您的切身關連，還有另一個需要認列的項目：辦公室。如果貴公司和多數企業相同，辦公空間主要是長期租賃而非自有，明年就必須全數申報。若企業最大的開支之一就是公司所在的不動產，財務報表將會掀起波瀾，而且依情況可能大幅增加公司的借款額度。
簡言之，是時候該重新評估您的租賃組合了。很多人認為看似無害的 IFRS 16 將激起長期租賃的逃難潮，促使企業轉向新標準涵蓋範圍之外靈活的短期租賃辦公空間。
租賃負債
新租賃會計準則的提倡要歸功於時任國際會計準則理事會主席的 David Tweedie 爵士，而他很喜歡拿這件事開玩笑：「我入土前最大的心願是，搭上一架實際認列在航空公司財務報表上的飛機」。他的言下之意是，當時幾乎所有航空公司，都是利用租賃飛機粉飾實際的負債。
IFRS 16 規劃很長一段時間，而其中的關鍵條款，是不再區分資產承租人或使用人的經營與財務租賃，經營與財務租賃一律以「租賃負債」申報。但低於 12 個月的短期租賃除外，只要不附帶租約結束時的資產購買權，即可免除申報。國際會計準則理事會估計，上市公司目前未呈現在財務報表的租賃負債將近 $3 兆 (1)。
新發現的負債金額則依企業而異。Aptitude Software (2) 製作的圖解資訊，以引人入勝的視覺，呈現隱藏負債是令各行業頭疼的「租賃冰山」，並揭露零售、物流有最多的租賃資產。
同時，PwC 研究表示主力為出租辦公室和汽車的專業服務公司，在 IFRS 上路後將出現債務水準平均上升 42% 的景象 (3)。
長期不利
這件事為什麼重要？「只要公司負擔價值可觀的租賃，新資產與相關負債的登記就會影響資產負債比率，顯現的負債總額將高於以往。當公司有整體負債水準產生的借款契約，就可能因為會計變革而違規。」Moore Stephen 會計公司不動產部的主管，Paul Fenner 說明。2015 年的貸方調查 (4) 發現，80% 的人計畫在採用 RFRS 16 後，更改未來的協議，或調整借款契約的比率。
在某些情況下，當公司完全揭露金融負債的金額，可能會嚇跑投資人。英國連鎖書店 Borders 在 2011 年清算時，在財務報表明顯看到該公司多次經歷長期租賃的負債。
對辦公室市場有何意義？至少，租賃辦公室的人將發現，相關財會作業流程變得格外複雜。以跨國企業為例，辦公室通常是租賃於所在國家，而今後須跨國以各地語言、匯率來匯編這些資訊，提供全球帳目。
靈活的解決方案
不過最重大的變化，或許是 IFRS 16 對辦公室市場的影響。第一太平戴維斯的不動產使用人服務團隊表示，一般普遍認為公司會轉往短期租賃，讓新的財務報表維持在低負債。另外，部分辦公室租賃會轉型為服務協議，規避租賃資本費用化。據第一太平戴維斯所述：「主要受到這波變革推動的是服務式辦公室與協作工作空間。」
房地產諮詢公司高緯環球也在 2018 年的《共享辦公空間》報導 (5) 附和這個觀點。報導指出：「IFRS 16 不包含 12 月以下的租賃或授權，從此可以想見靈活工作場所的需求會攀升，因為使用人的財務報表不必將租賃負債資本化。」
問題在於「使用權」：真正控管辦公空間的是什麼人。像是雷格斯這類擁有產權的靈活工作場所公司，可按照需求和可行性提供使用人空間和服務，所以不被新的會計準則視為租賃。高緯環球對英國房東進行調查 (6) 後，發現「三分之一的房東相信今後租賃會計準則的變革，將驅使需求由傳統租賃空間轉往靈活工作場所，而其餘三分之二的房東表示新準則可能導致需求改變。受訪者全數認為新準則會影響未來的需求。」
法國巴黎銀行使用人解決方案的主任、Jonathan Steel 說，新準則讓公司有機會清算和決定哪些資產該持有、哪些該傳統租賃，或哪些該使用服務式辦公室租賃。因為解決方案愈靈活，對財務報表的影響愈小，而且能讓銀行和投資人雙方皆大歡喜。
Alexander Garrett 是英國的自由記者，在英國媒體撰寫關於商業議題的內容。
資料來源：
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
